Arquitecte Tècnic: Inspecció tècnica d'Edificis

DECRET 187/2010, de 23 de novembre sobre la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges

PREGUNTES:

Quina finalitat té aquesta inspecció tècnica?

La finalitat d'aquesta inspecció és instituir un sistema de control periòdic de l'estat dels edificis d'habitatges per tal de verificar el deure que tenen els propietaris de conservar i rehabilitar els seus immobles.

En quins supòsits és obligatòria aquesta inspecció tècnica?

S'han de sotmetre a inspecció tècnica obligatòria:

Els edificis plurifamiliars d'habitatges en funció de la seva antiguitat.
Si ho determinen els programes o les ordenances locals.
Si l'edifici o els habitatges de l'edifici s'han d'acollir a programes públics de foment de la rehabilitació

Que s'entén per edificis plurifamiliars d'habitatges?

Als efectes d'aquest Programa, s'entén per edifici plurifamiliar d'habitatges aquell que contingui més d'un habitatge, sense perjudici que simultàniament pugui contenir altres usos.

Els habitatges unifamiliars s'han de sotmetre a aquesta inspecció tècnica?

No, aquells edificis que, segons la normativa urbanística d'aplicació, tinguin la consideració d'unifamiliars no s'han de sotmetre a inspecció tècnica obligatòria, i resten subjectes a la normativa d'habitabilitat vigent.

Hi ha un termini per fer aquesta inspecció tècnica?

Segons l'antiguitat de l'edifici, els terminis màxims previstos per demanar a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya el certificat d'aptitud corresponent, són els següents:

Antiguitat de l'edifici	Termini màxim per passar la inspecció
Anteriors a 1930	Fins el 31 de desembre de 2012
Entre 1931 i 1950	Fins el 31 de desembre de 2013
Entre 1951 i 1960	Fins el 31 de desembre de 2014
Entre 1961 i 1970	Fins el 31 de desembre de 2015
A partir de 1971	Fins al 31 de desembre de l'any en què l'edifici assoleixi els 45 anys d'antiguitat

Com s'ha d'acreditar l'antiguitat dels edificis d'habitatges?

L'antiguitat dels edificis es pot acreditar per qualsevol mitjà que sigui vàlid en dret.

S'ha de dur a terme una inspecció per cada edifici d'habitatges?

Sí, i en el cas d'immobles en què hi hagi més d'una comunitat de propietaris/propietàries, es pot dur a terme una inspecció tècnica per a cada comunitat.

En cas de no assolir l'antiguitat legalment establerta, es poden prioritzar inspeccions tècniques?

Sí, l'Agència i les entitats locals poden prioritzar les inspeccions tècniques dels edificis i declarar llur obligació a fer l' inspecció tècnica, encara que no hagin assolit l'antiguitat prevista a la normativa, quan entrin en qualsevol dels supòsits següents:

Situacions de risc.
Deficiències estructurals, constructives o de les instal·lacions.
Edificis situats en àrees de conservació i rehabilitació previstes en la Llei del Dret a l'Habitatge.
Qualsevol altra causa degudament justificada

Hi ha edificis que quedin exclosos de l'obligació d'inspecció tècnica?

Resten exclosos de l'obligació d'inspecció tècnica aquells edificis d'habitatges que hagin estat declarats inicialment en ruïna per l'ens local competent.

A qui correspon l'obligació de sotmetre els edificis d'habitatges a inspecció tècnica?

L'obligació de sotmetre els edificis d'habitatges a inspecció tècnica correspon a:

Propietat vertical: als propietaris/propietàries.
Propietat horitzontal: a la comunitat de propietaris/propietàries.

El propietaris/propietàries i les persones ocupants dels habitatges han de facilitar l'accés als habitatges i a les altres entitats de l'edifici en el moment de la inspecció, per a possibilitar l'examen dels elements comuns de l'edifici.

Qui s'ha de fer càrrec del cost econòmic d'aquesta inspecció tècnica?

El cost econòmic derivat de la inspecció tècnica obligatòria és a càrrec de les persones obligades a la realització de la inspecció (propietaris/àries de l' immoble o comunitats de propietaris segons sigui el cas).

Qui pot dur a terme la inspecció tècnica dels edificis?

La inspecció tècnica dels edificis d'habitatges l'ha de dur a terme un/a tècnic/a amb titulació d'arquitecte, aparellador, arquitecte tècnic o enginyer de l'edificació.

En què consisteix aquesta inspecció tècnica?

La inspecció és l'acció d'examinar l'edifici que duu a terme el/la tècnic/a competent a qui hagi estat encarregada, i que dóna lloc a l'informe de la inspecció tècnica d'edificis d'habitatges.
Aquesta inspecció tècnica és visual, i es fa respecte d'aquells elements de l'edifici als quals s'hagi tingut accés.
Quan les dades obtingudes en la inspecció visual no fossin suficients per a la qualificació de les deficiències detectades, el/a tècnic/a encarregat/da de la inspecció ha de proposar a la propietat de l'immoble fer una diagnosi de l'element o elements constructius afectats, o qualsevol altre tipus de proves que consideri necessàries.
Si en aquesta inspecció el/la tècnic/a detecta alguna situació anòmala amb aparença d'infrahabitatge, cal que la comuniqui a l'Agència mitjançant el model que es podrà trobar en aquesta web .
L' existència d'aquesta situació anòmala no condiciona la certificació d'aptitud de l'edifici mentre no afecti l'estabilitat o seguretat dels elements comuns de l'edificació.

No forma part de la inspecció detectar possibles vicis ocults, ni preveure causes sobrevingudes.

Quin és el contingut de l'informe tècnic?

L'informe de la inspecció tècnica, que s'elabora seguint un model normalitzat per l'Agència, el qual es podrà obtenir en aquesta web i ha d'indicar:

La descripció de l'estat actual de l'edifici.
Deficiències detectades i termini per esmenar-les.
Qualificació de l'estat general de l'edifici.

Aquest informe s'ha d'ajustar als principis d'imparcialitat, objectivitat i independència del seu autor/a, i al de veracitat de les manifestacions que s'hi continguin.

Com es qualifiquen en l'informe les possibles deficiències?

L'informe de la inspecció tècnica d'edificis d'habitatges ha de detallar les deficiències detectades en els diversos elements constructius de l'edifici, i les ha de qualificar de la següent manera:

“Deficiències greus”: són les que, per la seva importància, cal esmenar en els terminis indicats. En el cas que representin un risc per a les persones, cal indicar-ho expressament i detallar les mesures urgents de seguretat a adoptar prèvies a l'execució de les obres.
“Deficiències lleus”: són les que, sense ser greus, fan necessària la realització de treballs de manteniment per evitar el deteriorament de l'edifici o d'una part d'aquest.

D'acord amb les deficiències detectades, com es qualifica l'estat general d'un edifici?

Segons el tipus, la gravetat i la generalització de les deficiències, l'estat general d'un edifici pot ser:

“Molt greu”: existència generalitzada de deficiències que per la seva importància afecten greument l'estabilitat de l'edifici i representen un perill per a la seguretat de les persones. En aquest cas, l'informe ha d'especificar les mesures de seguretat que cal adoptar amb caràcter immediat, les deficiències que s'han de reparar i el termini per fer-ho.
“Amb deficiències greus”: l'existència de deficiències que per la seva importància cal esmenar. L'informe de la inspecció tècnica d'edificis d'habitatges especifica les deficiències que s'han de reparar i el termini per fer-ho. En el cas que les deficiències comportin risc per a les persones, cal descriure les mesures urgents de seguretat a adoptar, prèvies a l'execució de les obres.
“Amb deficiències lleus”: l'existència de deficiències produïdes per manca de conservació. Cal efectuar treballs de manteniment per evitar el deteriorament de l'edifici o d'una part.
“Sense deficiències”: no s'hi aprecien deficiències.

Què cal fer si es detecten deficiències que comportin risc per a les persones?

En aquells casos en què el/la tècnic/a detecti l'existència de deficiències, siguin generalitzades o no, que comportin risc per a les persones, cal que ho comuniqui de manera immediata tant a la propietat com a l'ajuntament del municipi on és l'edifici, a fi que adoptin les mesures que resultin adients.
La comunicació a l'ajuntament es pot fer d'acord amb el model de document normalitzat per l'Agència que es podrà trobar en aquesta web.

A qui ha de lliurar el/la tècnic/a l'informe de la inspecció tècnica?

Si l'estat general de l'edifici és qualificat com a Molt greu aquest es lliurarà:

a la propietat
a l'Agència

Si l'estat general de l'edifici és qualificat amb Deficiències greus aquest es lliurarà:

a la propietat de l'edifici o a la persona representant de la comunitat de propietaris.

Si l'estat general de l'edifici és qualificat amb Deficiències lleus o sense deficiències aquest es lliurarà:

a la propietat de l'edifici o a la persona representant de la comunitat de propietaris
a l'Agència

Quines són les actuacions a realitzar per la propietat de l'edifici a la vista de l'informe tècnic?

Les actuacions a realitzar a la vista de l'informe tècnic són:

1. Qualificació de l'estat general de l'edifici de Molt greu:

Adoptar amb caràcter immediat les mesures de seguretat indicades a fi d'evitar situacions de risc per a les persones.

Esmenar les deficiències indicades en els terminis previstos en l'informe tècnic.

2. Qualificació de l'estat de l'edifici amb deficiències greus:

Adoptar amb caràcter immediat les mesures de seguretat indicades a fi d'evitar situacions de risc per a les persones.

Esmenar les deficiències indicades en els terminis previstos en l'informe tècnic.

Un cop finalitzades les obres d'esmena de deficiències es presentarà davant de l'Agència sol·licitud d'expedició del certificat d'aptitud, a la qual caldrà adjuntar l'informe de la inspecció tècnica i certificat final d'obra de la Direcció Facultativa que ha dirigit les esmentades obres i que acrediti la seva correcta realització i finalització.

3. Qualificació de l'estat general de l'edifici amb deficiències lleus:

Cal dur a terme els corresponents treballs de manteniment.

4. Qualificació de l'estat general de l'edifici sense deficiències

Cap actuació.

Quina és l'actuació de l'Agència a la vista de l'informe tècnic?

L'Agència o bé l'ens local que hagi assumit la competència atorgarà un certificat d'aptitud que notificarà directament a la propietat.
Aquest certificat d'aptitud es farà prenent com a base l'informe de la inspecció tècnica d'edificis d'habitatges presentat i de les comprovacions que pugui realitzar.
Segons quin sigui l'estat general de l'edifici, el certificat d'aptitud pot ser d'apte o no apte.

En quins casos el certificat d'aptitud conté la qualificació d'apte?

Quan l'estat general de l'edifici es qualifica “sense deficiències”.
Quan l'estat general de l'edifici es qualifica “amb deficiències lleus”. En aquest cas, la resolució d'atorgament del certificat indicarà els treballs necessaris de manteniment que cal dur a terme per evitar la degradació de l'edifici o d'una part d'aquest.
Quan la propietat d'un immoble sol·licita el certificat d'aptitud un cop realitzades les obres indicades en l'informe d'inspecció tècnica que qualificava l'estat de l'edifici “amb deficiències greus”. Caldrà adjuntar el corresponent certificat final d'obra que acrediti la seva correcte realització i finalització

I en quins casos el certificat d'aptitud conté la qualificació de no apte?

El certificat d'aptitud serà no apte, quan de l'informe de la inspecció tècnica resulti que l'estat general de l'edifici és “molt greu”.

Quin termini té l'Agència per notificar el certificat d'aptitud?

El termini per a notificar aquest certificat és de dos mesos:

En el cas de deficiències greus: a partir de l'entrada de la sol·licitud de la propietat de l'immoble acompanyada de l'informe de la inspecció tècnica i, si s'escau, de la certificació tècnica d'esmena de les deficiències assenyalades a l'informe de la inspecció i que acrediti llur correcta realització i finalització.
En el cas de deficiències molt greus, lleus o sense deficiències: a partir de la presentació de l'informe de la inspecció tècnica per mitjans electrònics per part del/ de la tècnic/a.

En el cas que l'Agència modifiqui o complementi la relació i qualificació de les deficiències assenyalades en l'informe tècnic, i també els terminis per esmenar-les, el termini de dos mesos es computa des de l'entrada de la sol·licitud acompanyada, si escau, de la certificació tècnica que acrediti l'esmena de deficiències.

Quina és la vigència del certificat d'aptitud?

El certificat d'aptitud amb la qualificació d'apte té una vigència de 10 anys. Transcorregut aquest termini , cal renovar-lo, seguint el mateix procediment, dins de l'any següent al de la seva caducitat.

Es pot revocar un certificat d'aptitud amb qualificació d'apte?

En el cas que l'Agència constati que l'edifici ha perdut les condicions que van determinar l'atorgament del certificat d'aptitud amb la qualificació d'apte, pot declarar la revocació de la seva vigència, amb audiència prèvia a les persones interessades.

Es poden transmetre habitatges situats en edificis obligats a passar la inspecció tècnica?

En les transmissions d'habitatges entre vius, les persones transmitents han de lliurar a les persones adquirents, en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica, còpia degudament autenticada del certificat d'aptitud.

Si no es disposa de l'esmentada resolució administrativa perquè l'edifici no hagi passat encara la inspecció tècnica , o bé, perquè l'informe de la inspecció tècnica determina deficiències que encara no han estat esmenades, les persones adquirents poden exonerar de manera expressa les persones transmitents de l'obligació de lliurar-los aquest certificat. En aquest cas, la transmissió queda subjecta a les obligacions que determina la normativa d'habitabilitat vigent.

Quines són les conseqüències en cas de no sol·licitar el certificat d'aptitud d'un edifici d'habitatges dins del termini legalment establert ?

En aquest supòsits, la manca del certificat d'aptitud pot donar lloc, amb les diligències prèvies adients, a la imposició de multes coercitives i de sancions a les persones responsables, de conformitat amb allò que preveu la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

I en cas d'haver sol·licitat el certificat d'aptitud però que no es facin les obres d'esmena de deficiències?

L'incompliment de la realització de les obres d'esmena de deficiències o de l'adopció de mesures de seguretat previstes a la normativa faculten l'Agència per adoptar les ordres d'execució i altres mesures d'intervenció administrativa previstes a la Llei 18/2007, de 28 de desembre del dret a l'habitatge.

Es preveuen ajuts econòmics per aquestes inspeccions tècniques?

Els ajuts pel cost de les inspeccions tècniques obligatòries tenen caràcter excepcional i es poden atorgar quan s'acrediti la insuficiència de mitjans econòmics de les persones que compleixen els requisits de les convocatòries de subvencions per a la rehabilitació d'edificis d'ús residencial i d'habitatges.

Que passa amb els edificis que hagin estat sotmesos al test de l'edifici?

Els edificis d'habitatges que a l'entrada en vigor d'aquest Decret (26/02/2011) hagin estat sotmesos al Test de l'Edifici i no hagin estat requerits per l'Agència per a dur a terme obres d'esmena de deficiències o bé ja les hagin dut a terme, poden obtenir el certificat d'aptitud de l'edifici amb la qualificació d'apte. En aquest cas la vigència del Certificat d'Aptitud és de 10 anys des de la data d'avaluació positiva per part de l'Agència del Test de l'Edifici.

Aquells edificis que a l'entrada en vigor d'aquest Decret (26/02/2011) hagin estat sotmesos al Test de l'Edifici i la propietat no hagi estat requerida per a dur a terme obres d'esmena de deficiències o bé encara no les hagin dut a terme, poden emprar vàlidament aquest Test per sol·licitar el certificat d'aptitud de l'edifici corresponent i per acollir-se a programes públics de foment de la rehabilitació sempre que l'esmentat test de l'edifici tingui una antiguitat màxima de 24 mesos des de la seva data d'emissió.

En cas de discrepància entre la cèdula d'habitabilitat atorgada i el resultat del certificat d'aptitud dels edificis d'habitatge, quina normativa revaldrà ?

Si hi ha alguna discrepància entre la cèdula d'habitabilitat atorgada als habitatges i el resultat del certificat d'aptitud atorgat a l'edifici, prevaldrà :

Per acreditar l'estat d'ús i conservació dels elements comuns de l'edifici: el certificat d'aptitud.
Per acreditar l'estat dels elements privatius dels habitatges : la cèdula d'habitabilitat.